市住建委对开发商自持商品房租赁管理细则征求意见
在“限房价、竞地价”地块上建起来的住房，开发商自持期限仅有5年？从前天（25日）开始，市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见。不过，却传出来“5年自持期限”的消息。昨天记者从市住建委获悉，该消息系误读。按照目前征求意见稿中披露的信息，企业自持商品住房的年限是与土地出让年限一致，即拟为70年。
开发商自持住房期限为70年 从未有过“5年期限”一说
一周多前，海淀永丰和大兴黄村的4宗“限房价、竞地价”试点地块正式成交，均以开发商自持100%面积落幕。未来，这4宗土地将为北京房屋租赁市场带来大批全新房源。
按照市规划国土委发布的此类土地竞买原则，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
出让结果显示，4宗地块的住宅部分开发商自持面积均投报至100%，全部企业自持，没有可销售的商品住房。此前补充公告对此也有说明，这批由企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。而从前天市住建委公布的征求意见稿来看，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
业内专家解释，按照国家相关法律，商品住房的土地出让年限为70年，因此试点项目企业自持商品住房的持有年限也应为70年，且全部用于租赁。从未有过“5年期限”一说。
而4宗地块的出让补充公告中所提到的“试点地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售”，这是指如果在出让过程中没有达到企业100%自持，有部分可销售的商品住房，为防止短期转卖获利，要求购房家庭购买这部分住房后，持有五年方可再上市销售，而非开发商自持商品住房的持有年限。
持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。
租户单次租期最多3年 可避免开发商以租代售
切中肯綮。这份征求意见稿还回应了一个老百姓更关心的问题——房子到底能租多长时间？
我国法律明确规定，房屋租赁期限不得超过20年。“如果开发商以长租的形式，把这批房子以20年的租期极限高价租出去，不就等于变相卖房了吗？”其实，最初推出类似开发商自持政策时，就有市场人士对此有所担心。
根据征求意见稿，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
在业内看来，这种一开始就把租期敲死的办法其实避免了这些房子落入变相“小产权房”的陷阱。“对于租户来说，3年以内的限制其实是一个相对稳定的年限，这在避免开发商‘捣鬼’的同时，也能一定程度兼顾租户的利益。”伟业我爱我家副总裁胡景晖解释，从目前租赁市场来看，3年以内的期限基本满足了出租和承租双方的需求，“现在北京租房签约基本不超过1年，租户本身也存在着换工作搬家等不确定性。”
与此同时，由于试点地块在“限房价、竞地价”的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积的70%以上，经过机构计算，这里将出现数千套小户型房源供应市场。这也意味着，未来这些房子的上市，将为北京市场带来大批紧俏的出租房源。
承租主体不会限制 房源增加租金有望平抑
未来自持房拔地而起后，哪些人能租到这些房子呢？会不会限定户籍等硬性条件？
从目前的征求意见稿来看，专门对此有说明，即“企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体”。这也就意味着，以目前公布的政策来看，这批开发商手中的自持房未来上市后，将会与本市当前房屋租赁市场上的房屋没有太大差别。
未来这批房子又以何种方式运营？据了解，企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
对于各方关心的价格，征求意见稿也没有定死，而是采用了更市场化的方式——租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。
此外，征求意见稿专门要求：企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件。
“如果毛坯房对外出租，未来也是麻烦事。”链家地产经纪人小张向记者分析，从目前市场来看，如果是毛坯房，租户就得自己装修，而装修费用房东不可能承担，未来搬走就等于打了水漂；而从房东角度来讲，租户装修就意味着会长租，但不少房东也都在考虑卖房，长租期限无法保证。
伴随着4宗试点地块的成交和专门对自持房管理的考量，“购租并举”的市场版图也正在悄然浮现。“真正让租赁市场的规模化经营在开发商角度实现了落地。”胡景晖说。
这个“规模化经营”看似专业，但实际上对于租房的老百姓来说则意味着能带来不少实打实的好处。胡景晖说，一方面是租赁房屋的品质上去了，带来居住条件的改善；另一方面则是随着大量房源的增加，有望平抑租金，也为租户带来更多的选择。
